导读：日前，无锡重磅出台“高品质住区2.0版”，对高品质住宅的总高、层高、绿化、运维、配套等各项具体指标制定了更清晰的界定。
一石激起千层浪，对购房者而言，大家很好奇“高品质住宅究竟长什么样”、“徐州什么时候有自己的高品质住宅实施方案”？而对于房企而言，趁当前政策实施不久的发展初期，只有把握住这个方向，才能在未来的楼市激烈竞争中抢得先机。
高品质住宅发展历程及行业标准
其实，中国高品质住宅概念由来已久，结合中国房地产发展时期，高品质住宅大致可分为萌芽期、概念形成期、政策推广期三个时期。
△高品质住宅概念发展历程
中国的房地产发展从1980年开始，历经1988年至1993年海南房产泡沫的破裂，1998年至2005年的房地产黄金时代，这一时期行业过度追求市场规模，而非住宅的质量和品质。
2006年至2009年，随着国家发布《绿色建筑评价标准》、推广装配式建筑和超低能耗建筑技术的应用，高品质住宅才逐渐开始萌芽。
2010年至2019年，从2014年北京市房地产业协会启动《北京高品质住宅综合评价标准》编撰为起点，我国建筑产业界首次明确了“高品质住宅”概念。
2020年以后，高品质住宅开始在全国多个城市逐渐推广，重庆、山东、江苏等多地均出台了相关文件，高品质住宅具体细节标准在各地虽有不同，但大致方向比较趋同，基本围绕安全耐久、健康舒适、设施便捷、服务周到、可持续价值、使居住者受到尊重并具有美学意义的住宅。
江苏省高品质住宅发展现状
进入到，2023年下半年，高品质住宅在全国各地遍地开花，作为经济发展最好的省份之一，江苏省这一次也走在了全国的前列。
11月1日，江苏省住房城乡建设厅在南京召开《高品质住宅设计导则》编制工作研讨会，旨在提高全省住房品质，促进住房消费升级，这也标志着江苏省高品质住宅建设标准已经被提上日程。
在省级单位出台《高品质住宅设计导则》之后，江苏省内多个城市已经在积极跟进，并出台了相关文件。
无锡市：细则更具体，高品质住区2.0时代来临
11月15日，无锡出台《进一步加强我市高品质住区建设管理的实施方案》中的标准细则，提出无锡高品质住区需满足一系列“硬性”指标，涉及层高3.15米以上、一户两车位、阳台进深不少于1.8米、超大集中绿地、全龄化多功能架空层等多方面……进一步优化住宅产品的功能，提高居住舒适性。其中涵盖19大类要求、31小点细化具体要求，具体如下：
1
鼓励并引导全市新建小区建设高品质住区
围绕城市空间高品质和住宅产品高品质两个核心要点，建立集政策供给、规划设计、施工建造、查验交付、物业运维为一体的全链条管控体系。同时建立“双评估机制”即实施前评估和实施后评估，逐步形成引领和示范效应。
2
地块出让前就明确相关规划要求
文件通过附件的方式，明确和细化了建筑间距、退让、竖向设计、建筑平面、建筑立面、BIM等规划管理的相关要求。高品质住区在地块出让前应当在《地块规划条件》中明确容积率、建筑密度、绿地率、停车标准、建筑高度、建筑风貌、配套设计等高品质住区相关规划要求；在《地块建设条件意见书》中明确关于绿色低碳、配套设施、质量保险、物业管理等相关建设指标要求。
3
高品质住区的部分控制要素
针对广东、福建、浙江、江苏等省份用工集中城市，开通返岗直通车，并提供饮用水、干粮“礼包”等，全程陪护务工人员安全到达务工地。1月27日，开通返岗直通车82辆，帮助3698名务工人员返岗。
4
在竣工验收时实行“一房一验”
文件明确了在方案设计、施工管理等多个环节进行品质的把控与监督。比如在工程验收环节，相关部门应当在办理规划核实技术审查时，重点核实项目建设工程规划许可中相关高品质指标的内容落实情况；工程质量监督机构应当督促开发建设单位组织对高品质住区内的成品住房按分户验收管理相关规定，在竣工验收时实行“一房一验”。成品住房质量应满足竣工验收合格后，方可进行工程竣工验收备案。
5
高品质住区的部分控制要素
1、建筑高度和层高
H≤54m，层高≥3.15m。比如今年刚推出的无锡星河湾，其样板房内层高达到3.3m到3.6m。房子越接地气，总高越低，楼间距越大，绿化越多，楼间距足够宽，容积率才会不超过1.8。这样的高品质楼盘往往是以小高层，或者低层住宅为主力户型，才能符合标准。
2、停车标准
人车分流，考虑到满足住户走亲访友的实际需求，建设2%的访客车位。1.2个停车位/100㎡或每户2个停车位,车位尺寸不少于2.5m×5.5m。
3、建筑密度
平均高度不超过6层的，建筑密度不应超过35%；平均高度超过6层的，建筑密度不应超过28%。
4、绿地率
绿地率≥35%。人均不低于0.5㎡集中绿地，大于3公顷的地块应配置至少一处不小于400㎡的集中绿地。比如目前无锡已经交付的项目万科翡翠之光，超大绿地给小区全年龄段的人群提供了宽阔的活动空间和场地。
5、建筑风貌
界面进一步拓宽。6层及以下住宅，面宽不应大于80m。主体使用石材、铝板、一体板等高品质材料。目前无锡在售项目建发玺云、中鹰黑森林等，拥有270°大飘窗大视野。这种产品在上海、杭州比较热销。
6、套内空间
主要阳台进深不少于1.8m。目前在售的星澜云邸项目实景图，样板房内阳台进深不少于1.8m。
7、配套设计
养老用房32㎡/百户。鼓励新建商品房建设丰富多样的主题架空层。
8、关于住宅全生命周期管理方面，提出房屋需要设置售后服务中心
通过制度落实交付使用后的管理，要求相关部门指导建设单位设立专门的售后服务机构，建立售后服务承诺制度，优化售后服务工作流程。设置售后服务中心，确保保修期内房屋质量。目前无锡在售项目建发房产，售后服务部建立在小区内部，居民步行可达。
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政策看点：其实，围绕住房从“有没有”到“好不好”，2021年无锡市就在全省率先出台《关于无锡市高品质住区建设的实施意见（试行）》《无锡市高品质住区实施导则（试行）》，这一次出台的实施方案是更为细则的建设要求，也被称为无锡的高品质住宅2.0版本。
根据关于《无锡市高品质住区建设的实施意见（试行）》的解读，我们可以得知官方对于高品质住区的定义是：高品质住区是一个全面整合智能科技、建筑材料、特色风貌、人文环境等因素，品质更高、质量更好、功能更全、景色更美、极具人居文化的理想宜居住宅小区。
盐城市：发布《关于进一步提升市区住房品质推动房地产企业转型升级的措施》
11月中旬，盐城市为深入贯彻落实中央、省有关会议精神，加大改善性住房支持力度，提升住房品质，推动房地产企业转型升级，强化企业服务，促进市区房地产市场平稳健康发展，提出了《关于进一步提升市区住房品质推动房地产企业转型升级的措施》。具体措施如下：
1
优化规划设计
允许开发企业在不改变原规划设计条件的前提下，根据市场需求优化规划建设方案，调整住房套型结构，申请办理建设工程规划许可变更手续，方案调整须征得相关权利人的同意，经依法批准后实施。鼓励新摘牌地块设计新型绿色住宅，住宅建筑在建筑主体结构外设置有围护设施且上空不小于两个自然层高度的绿化平台（平台、露台），可不计入容积率。
2
提高改善型住宅用地比例和产品品质
降低住宅用地开发强度，对高品质住宅项目优化绿地率、建筑密度、层高、地下空间等规划条件设计，提升居住小区和商品住宅品质。实行住宅地块预申请制度，在符合国家有关政策的前提下，地块规划条件可实行“定制式”。出台《盐城市住宅品质提升设计指引》《盐城市高品质住区实施导则》《推进盐城市高品质住区建设实施意见》，鼓励打造绿色科技生态品质住宅。
3
设立服务开发企业“绿色通道”
持续优化“多审合一”“提前服务”等工作机制，推进“拿地即开工、交房即交证”。优化房屋竣工验收备案手续，根据开发企业需求和项目实际情况，合理划分验收标段，灵活选择验收方式。既可以选择对整个项目分阶段多部门联合验收，也可以完成一项单体工程，随时申请单独综合验收。
4
合理减轻开发企业资金负担
在确保监管资金安全的基础上，允许符合条件的开发企业使用银行保函置换重点监管资金。阶段性缓缴房地产开发建设工程质量保证金，自颁文之日起至2024年2月底，应缴纳工程质量保证金的房地产开发建设工程，工程质量保证金自应缴之日起可缓缴6个月。
5
支持开发企业合理融资需求
鼓励各区和市国有企业收购或租赁存量房用于保障性租赁住房和人才公寓。培育住房租赁企业发展长租房市场，支持国有企业参与长租房业务，通过购买或租赁存量房，推进租购并举。
6
鼓励企业转型升级
鼓励和支持房地产业与康养产业融合发展，鼓励有条件的开发企业在医养结合、康养融合发展、养老产品提质升级等方面积极参与，丰富建筑形态业态。支持开发企业参与老旧小区改造、老旧厂区、老旧街区、城中村等城市更新，对取得显著成绩的开发企业给予表扬。
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政策看点：盐城版的高品质住宅覆盖六大点，主要是从企业端出发，包括为企业“松绑”，在建筑设计方面给予更多自由度、鼓励企业转型设计，提出地块规划条件可实行“定制化”，鼓励企业打造绿色科技生态品住宅。
连云港：印发《关于提升我市高品住宅规划建设管理的实施意见》
12月19日，连云港市自然资源和规划局、住房和城乡建设局、城市管理局三部门联合印发《关于提升我市高品质住宅规划建设管理的实施意见》。全文如下：
为加快推进我市高品质住宅建设，塑造城市特色风貌，促进房地产市场平稳健康发展，规范和提升住宅规划建设全过程管理，更好地满足人民群众高品质生活需要，展现我市美丽山海港城形象，结合我市实际情况，现就提升高品质住宅规划建设管理提出如下实施意见。
一、总体思路
坚持“以人为本，品质为上”的理念，打造质量优良、功能优化、环境优美、设施完善、低碳绿色、邻里和谐的高品质住宅，遵循“规划引领、织密过程、强化保障”的原则，按照“聚焦职责、理顺环节、明确目标”的思路，全面提升高品质住宅项目在规划、设计、建设、验收、交付的全周期开发建设水平。
二、实施路径
建立集政策支持、规划设计、施工建造、查验交付、物业运维为一体的全链条服务体系。原则上划定高品质住宅引导区，结合国土空间规划和滨海特色风貌建筑设计导则，划定一类高品质住宅引导区和二类高品质住宅引导区（详见附件1）。其中一类区为市区核心区以外，位于风景区和历史文化街区等特色地区，包括海州老城区—孔望山新城片区、凤凰山周边、花果山南片区等非主城区和沿山沿海地块，容积率不高于1.0的低密度开发区域；二类区为基础设施和功能配套齐全的城市核心区域，包括海州高新片区、开发区几何中心、连云区连云新城区域等范围，容积率不高于1.8的高品质住宅示范区。
三、实施举措
（一）确定引导要素
制定高品质住宅主要引导要素表（详见附件2），主要分为规划设计引导指标、建设标准引导指标和服务管理引导指标3大类、18项细化具体内容进行要素引导，提出高品质住宅规划建设管理的主要引导指标体系。
（二）土地出让环节
相关部门对高品质住宅的规划条件、建设要求、管理要素等指标进行科学制定和动态优化。高品质住宅地块出让前明确容积率、建筑密度、绿地率、停车标准、建筑高度、建筑风貌、配套设计等高品质住宅相关规划引导，明确关于绿色低碳、配套设施、质量保险、物业管理等高品质住宅相关建设指标引导。
（三）设计和审查环节
1.方案设计审查。审批部门应当按照职责对建设单位的规划方案是否符合高品质住宅的相关规划要求进行方案审查。建设单位和设计单位在进行相关规划设计文件编制时，应细化落实相关高品质规划建设指标要求，同时明确本项目的高品质住宅类别（一类、二类）。
2.施工图设计审查。施工图设计单位应将土建工程、道路管线工程、景观绿化工程、智能化工程、装饰装修工程等专项工程纳入到设计文件中，完成高品质住宅在施工图设计阶段的整体要求，并在施工图各专业总说明中注明本项目的高品质住宅类别（一类、二类）。建设单位应组织相关部门和专家就施工图设计文件是否按照高品质相关指标进行设计开展专项审查。
3.鼓励绿色生态住宅。鼓励住宅规划设计创新，充分利用地上地下空中立体空间，设计底层（含地下室）庭院式，屋顶带露台花园式、立体空中花园式以及合院等具有高品质住宅要素的产品类型。积极推进新材料、新技术、新工艺的应用，鼓励建设节能降耗的被动式住宅。
（四）施工管理环节
1.相关部门应根据职责对项目高品质内容建设实施情况进行专项监督，并负责将高品质住宅建设的相关内容纳入日常质量监督工作。要进一步压实各方单位的主体责任，督促建设单位和施工单位进行施工经验总结，推广首套成品房完工后样板参考制度，确保提升项目的整体成品房质量。
2.相关部门应当鼓励建设单位积极推行全过程咨询、工程总承包等建设模式开展高品质住宅的建设；并应加强施工现场的日常巡查和管理，指导建设单位推行绿色施工、使用绿色建材，并开展智慧工地建设。
（五）工程验收环节
实行综合验收制度，推进“多验合一”，相关部门应当在办理规划核实技术审查时，重点核实项目建设工程规划许可中相关高品质指标的内容落实情况；建设单位在组织竣工验收时，验收组应加强对高品质相关建设内容的质量把关，并就验收相关情况明确写入竣工报告。
（六）交付使用后管理环节
物业管理针对高品质特点遵循优质优价原则，采用市场调节价与购房人约定物业管理服务费用，加强事中事后监管，保证高品质住宅的物业服务质量。鼓励物业服务企业拓展服务内容，积极参与社区医养结合、居家养老、家政服务、住宅托管、维修养护等服务业态。高品质住宅小区应当建立“小区党支部+业主委员会+物业公司”三方日常监督小组，畅通业主反馈渠道。各行业主管部门，应按照本意见落实好相关监督管理职责，细化工作任务，明确落实责任，定期协调推进，解决突出问题。同时，各有关部门应加强联动、形成监管合力，确保各项目顺利实施到位。
四、保障措施
（一）加强组织领导协调
由市房地产调控领导小组办公室不定期召开联席会议，协调解决工作中的重点难点问题；不定期开展督查检查，对各相关部门高品质住宅规划建设管理工作的落实情况进行检查，对落实有力、成效明显的给予通报表扬，对落实不力、推进缓慢的予以通报批评。
（二）出台相关实施细则
为了支持高品质住宅规划建设管理，拟出台相关深化细化的配套政策。一是出台高品质住宅规划和建筑设计指引，提升规划及建筑设计水平，促进住宅项目品质提升。二是出台高品质住宅市政环卫园林景观设计指引，加强规划设计单位、开发建设单位和管护监管单位等对住宅小区市政园林景观设计的技术指导和监督，以提升住宅环境的绿化品质。三是出台高品质住宅施工质量品质提升指引，从源头上减少住宅质量问题，强化施工质量意识。四是出台高品质住宅优化容积率、建筑密度等计算规则的相关支持配套文件。
（三）加强政策激励引导
一是提供优质审批服务。住宅用地挂牌出让公告发布后、摘牌成交前，可积极对接拿地意向单位，为其提供设计方案技术指导服务并出具技术审查意见，摘牌成交后即依法办理规划许可。办理规划许可、施工许可时，各地可对非法律法规明确的必备要件进行“容缺受理”，开辟“绿色通道”。由开发企业承诺在许可核发前提交齐全。二是提供信贷融资支持。将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围，鼓励银行等金融机构对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持。三是给予评价评奖支持。实施高品质住宅的项目的开发单位、设计单位、施工企业，在参与政府投资项目招投标和信用评价中可享受适度的优惠政策，优先推荐扬子杯、玉女峰杯、优秀勘查设计等奖项。
（四）加大宣传引导力度
一是积极组织开展专题研讨与公益培训，加强规划设计控制指标及要求的宣教，以及优质设计案例的剖析，通过业内企业交流、优秀案例评选、试点项目推介等形式，引导房地产开发企业积极参与高品质住宅项目开发建设。二是引导公众支持住宅品质提升工作，提高全社会认知度、关注度、参与度，营造良好氛围。
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政策看点：连云港市高品质住宅地块，在出让前明确容积率、建筑密度、绿地率、停车标准、建筑高度、建筑风貌、配套设计等高品质住宅相关规划引导，明确关于绿色低碳、配套设施、质量保险、物业管理等高品质住宅相关建设指标引导。
对徐州的高品质住宅有何借鉴意义？
目前，徐州房地产已经全面进入改善时代，这也意味着人们对居住环境的要求更高，对于住房品质和舒适度的需求也不断增长，这些年也诞生了很多自诩为高品质的楼盘，但一直统一的标准和公论，从这点来说，徐州的高品质住宅标准也势在必行。
根据省内其他城市已出台的高品质住宅相关文件来看，徐州的高品质住宅预计将围绕规划指标、建筑设计、绿色低碳、配套设施、景观绿化、质量保险、智能建筑、智能家居和物业管理等方面，建立全链条管控体系，从政策层面引导规范开发企业建设高品质住宅，如果从成品展示来看，徐州的高品质住宅大致会满足以下的要求。
①徐州的高品质住宅首先是高寿的、智慧的
徐州的高品质住宅，首先要是高寿的，设想一下，位于城市核心地段、装修的富丽堂皇的高端住宅，却出现裂缝、漏雨甚至短寿命等问题，算得上高品质住宅吗？除了高品质，小区建设还要要懂得利用日新月异的数字科技，演化出智慧住宅、智慧社区等新“物种”，不断推陈出新，提供便捷的、智慧的新型住宅。
②徐州的高品质住宅一定是舒适的、宜居的
房子的最终还是用来用住，高品质住宅也是一样，只不过是要求更高，必须要以人为本，做到人与自然的和谐相处，更能融入自然的环境，能够让居者感受到的舒适与放松，因此在绿化、小区配套、物业服务方面会有更高的要求。
③徐州的高品质住宅还须是绿色的、节能的
绿色建筑是在全生命周期保持低能耗、环境友好、健康宜居的建筑。从绿色建材到绿色建筑，一体化管理，让居者不用再担心有甲醛、污染等问题，尽量多的接入清洁类能源，为其他小区的建筑起到带头示范的作用。
△徐州实拍图
从“住有所居，到住有优居”，相信，徐州距离出台自己本城市高品质住区建设标准也不会太远，你觉得什么样的房子才符合你心中的徐州高品质住宅标准呢，欢迎大家留言讨论。
— END —
以上仅为个人观点，不代表所在企业观点。
文章来源：克而瑞苏北
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