10月12-13日于深圳C Future Lab 中洲未来实验室举行FRAME LAB 2021 系列论坛，以“The Next Space前瞻未来空间”为题，延续 FRAME 传统，在办公、商业、住宅、接待四大空间领域，行业领域专家展开精彩探讨，对话未来空间的多种可能性。

系列论坛活动受到了多方关注和支持，虽然巧遇台风天气，现场气氛依然热烈，嘉宾的观点和碰撞时不时赢得了现场的阵阵掌声和会意笑容。

鉴于到场人数毕竟有限，也因为优质的内容值得被记忆和传播，内容团队将FRAME LAB 2021系列论坛实录如下，欢迎鉴赏。

办公空间：

灵活、共享、社区化

* 后疫情时代，办公如何更“健康”？

* 数字化的办公，空间如何应对？

* 如何建立低碳可持续的办公空间？

* 办公空间的灵活性与适应性

10月12日的首场论坛聚焦办公空间，汇集了全球知名的设计事务所Aedas，M Moser，Woods Bagot以及开发方中洲，共同探讨后疫情时代之下，办公空间领域所面临的挑战与机遇。

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#01

胡庆峰：科技与自然，赋能办公“人性”进化

Aedas 执行董事胡庆峰先生表示：疫情的常态化发展，加深了我想要表达的四大办公趋势：可持续的空间设计；使用者场所；科技植入与智慧办公；连接性与社区感。

Aedas 执行董事胡庆峰先生主题分享

在过去20年里，办公楼和办公空间的设计发生了巨大的变化，互联网革命和新冠疫情更促进了办公空间的进化。以前，办公大楼更多地被看作效率至上的机器。现在我们更强调灵活弹性的办公空间、有效缓解压力的共享模式，和更接近自然资源的社区型工作环境。

Aedas办公室Great Room

疫情期间，数字化远程办公的有效性已经被证明。随着住宅中的一些区域被转化为工作场所，办公楼的核心功能也从高密度的工作空间转化为生活+工作相结合的环境。过去，办公楼的设计是以最大限度地提高效率为目标，空间普遍单调而缺乏个性，人们在单位空间内尽可能地多设置工位，形成简单整齐的正方形或者矩形楼板。如今，人们热衷于更多样化和互联的工作空间，阳光、绿化平台和垂直交通链接将共同打造自然生态的生活-工作社区。

自然生态的生活-工作社区 由Aedas设计的vivo深圳总部方案

随着疫情的发生和发展，更加深了如下由Aedas执行董事胡庆峰阐述的四大未来办公趋势：可持续的空间设计、使用者场所、科技植入与智慧办公、连接性与社区感。

可持续的空间设计

Sustainable Space Design

首先，作为全球化的社区，人们越来越意识到人对环境的影响。如何减少工作的碳足迹，建设一个可持续的未来。例如在正在建设的深圳机场培训基地建设项目中，可持续空间设计的全面贯彻是基于对于人的活动的理解及合理的能耗整合。整个项目是包括了办公、培训、酒店和配套设施的综合体建筑。

Aedas设计的深圳机场培训基地

Aedas设计的深圳机场培训基地

其次，互联共享平台的植入。通过置入公共平台层，建立通达而多样的连接系统，有效地连接办公各层空间和其他服务功能，包括旧的办公大楼，建立起与周边社区通达便捷的低功耗步行体系。

生态阳光中庭和小巷

第三、立体生态，节能低碳。依托错落有致的建筑形态与架空层，设置不同主题的平台花园，拉近使用者与自然的距离。根据亚热带气候计算设计的内部中庭与小巷的设置，实现内部空间的主动通风与自体遮阳，“冷巷”效应从而大大降低了亚热带气候条件下的建筑能耗。

多孔建筑空间与亚热带城市自然相融

最后，实现城市通廊，打造空港廊桥。建筑南北向延伸，一方面最大化地利用了面向机场方向的宝贵景观资源，另一方面形成多孔的城市通廊，即保证了友好亲切的城市关系，同时也有效的利用了自然通风，增加建筑散热表面积。

使用者场所

Wellbeing and Human-Centric Design

疫情后办公设计的另一个趋势是强调使用者感受。疫情再次提醒我们，我们员工个人的价值，以及他们的健康和福祉对任何公司的生产力和盈利能力的重要性。

由Aedas设计的前海金控大厦方案

在前海金控大厦项目中，我们希望为城市提供一座面向未来的端庄、典雅，具有高度生态性和多元性的金融总部形象。同时竖向共享绿轴的设计能使建筑成为为所有使用者提供健康舒适办公体验的垂直氧吧。多样性复合的办公空间促生 “都市客厅”这一理念，垂直的共享客厅空间，为双总部办公带来了更高效的部门协同，在后疫情时代鼓励员工之间在安全距离和空间内的更活跃的交流合作，提供更舒适的个人体验。一系列从使用者出发的空间的打造，将真正激发办公场所价值。

阳光共享中庭可远眺前海湾优美景色 调节工作节奏并有效舒缓压力

都市垂直氧吧

科技植入与智慧办公

Technology and Smart Office

未来的办公空间一定是智慧和科技的，因为远程工作巩固了我们对数字信息和物联网的依赖。企业在虚拟工作所需的技术和工具上投资将有助于创造一个人们可以像团队一样出色工作的环境。有了正确的系统和设计，当员工重新进入工作场所时，科技和设计可以共同创造用户友好、安全的空间。

由Aedas设计的佛山三龙湾总部方案

在佛山三龙湾总部这个项目中，设计打造一个千人千面的造梦之城。直播科技企业的总部形象，从来都不是一个单一个体，它是一片森林，一幅全息投影，有着许多的可能性。因此我们提出群像、多元、交互、生态概念，希望运用科技和智慧，创造不同的可能性。

“千人千面, 造梦之城”的线上世界

科技改变了现代人娱乐和工作的方式，削弱了物理接触协同合作的传统方式。项目将连接线上娱乐体验和线下主题公园，融合虚拟和现实，展现群像和活力，提供娱乐、内容服务和无限未来。由轨道交通串联服务模块，形成虚拟社区与现实公园的融合，将生态与互联集结。

线下主题公园“折叠时空”中心剧场

连接性与社区感

Connectivity and Community

虽然疫情无疑将继续改变我们看待工作和工作场所的方式，但办公室最大的变化之一是，它不再只是一个有桌子的地方，而是本身成为一个目的地。对于许多习惯了数月专注在家工作、社交机会有限的员工来说，工作一天已经成为一件大事，一个见朋友、受启发、聚在一起、协作和联系的令人耳目一新的机会。

珠海横琴科学城三期“城-岛-街空间结构”（竞赛及过程阶段方案）

横琴科学城三期位于横琴岛的西北角。这座以医药科学产业为主导的聚集之地是横琴岛上的城中之园，更是园中之城。横琴科学城作为城市尺度的产业园区更加有必要在工作协同维度融入丰富完备的生活、休闲和社交场景，从而实现多维自循环的产业社区化办公场景。

人性化尺度的产业单元及绿洲街道（竞赛及过程阶段方案）

我们基于城市设计“城市绿洲”；“紧凑小单元岛状规划” 原则，根据地块生物医药产业聚合的特色，深化提出了“产业绿谷”的设计理念。Aedas将为横琴设计一座具备亲人尺度的工作体验与绿色环境有机共存的绿色医药科技园区，满足多向性专业需求，增强社交，减缓压力，缩短生活、工作与自然的距离是办公空间应对后疫情时代的有效方式，为产业人群及科技精英提供了一站式工作、休闲、生活需求的健康和人性化空间。

“洄游绿洲，产业之门”（竞赛及过程阶段方案）

综上，胡庆峰表达了，可持续空间、使用者场所、科技植入及多元社区化这四大未来办公设计的趋势。最后回到办公空间的本质，永远不变的是围绕“人”和“企业”两者的需求。无论社会及环境如何变化，优质的办公空间都将能有效的平衡效率、边界和使用者的压力。“人”对于“办公”不断进化的需求是交流、共享与办公空间的社区化。在后疫情时代我们更需要一个更多交流关怀、更加关注社会及人本身的世界。我们需要接受这一点并不断建立更美好的办公环境和空间。

#02

陆政宜：未来已来，办公新常态正在构建

穆氏建筑设计空间策略规划总监陆政宜先生以莉莉丝上海华鑫园区和众多国内外办公空间为例，从数字化，灵活和低碳三个角度来分享面向未来的办公空间实践，并提出“未来已经来临，新常态正在构建”的主张。

穆氏建筑设计空间策略规划总监陆政宜先生主题分享

首先是数字化——万物互联。未来新的常态会是虚拟和实体的结合，比如疫情之后，我们设计了无触碰和人脸识别，达到科技数码化的前台空间。我们最近做的办公室甚至没有前台，直接用电子设备接待。疫情倒逼我们尝试可能的新形式。

我们做了一个研究，访问亚太区100多家客户，“疫情之后，你们觉得办公室最重要的元素是什么？”答案很意外，大家都盼望回到办公室，怀念社交和团队活动，哪怕只是闲聊。

Pernod Ricard法国保乐力加集团 © 穆氏建筑

我们也会加入数码的元素。这是我们的办公室，一个大屏幕可以连接25个办公室，尽量将虚拟和现实的空间结合，大家喝咖啡的时候可以在云中碰面。企业文化固然是最重要的，艺术元素也不可忽略，为什么？因为大部分人才的追求，不只是要工作，也要有自我，比如放假的时候喜欢逛博物馆。最近非常火的NFT的艺术品，我觉得类似的数码化装置会越来越多，不只是传统的艺术。

穆氏建筑深圳办公室 © 穆氏建筑

我们对绿植的热衷，根源于人类本性中的亲自然。同样地，我们把这些元素放进办公室。我们意识到现代人的工作压力很大，所以设计也会带入冥想式空间，可以随意切换海滩、森林等场景，让人放空。去年我们做了一个设计展示，想象在一个室内空间里利用刚才所说的元素放空，让心灵静下来。这个艺术装置用数码模拟互动的场景，希望达到的是，走进去不到一分钟就把自己放空。这是科技数码带给我们的变化。

穆氏建筑深圳办公室 © 穆氏建筑

其次是灵活——虚实共融。以前的办公空间很传统，来源于工业革命之后，工厂流水线的设计。随着中国的产业升级，服务行业成为主导，同时因为科技的变动，人工智能的普及，灵活办公也应该契合工作的模式。

举一个案例，福田招商银行总部。之前传统的楼层经改造之后，旁边的房间都可以打开，容纳团建或者小型会议功能。同时将外部空间打通，让员工有舒适的休息场所。大部分人比较向往社交和多功能的活动，所以空间的灵活性和多元场景非常重要。

新兴企业，特别是服务型的，他们的员工必须很有创意，而有创意的人不可能在格子间想点子。包括老牌的会计事务所，比如普华，他们的业务已经从审计延伸到咨询。做咨询的工作，员工不可能只埋头干，所以适应性强的办公空间是他们所需要的。

PricewaterhouseCoopers普华永道会计师事务所 © 穆氏建筑

这是我们的纽约办公室，空间是很灵活的，适应不同状态的场合。可以开一个很正式的会议，也可以做活动，多样性的空间是未来办公越来越必需的元素。国内很多企业仍是以传统办公室为主，但多元素空间的百分比在提升。

穆氏建筑纽约办公室 © 穆氏建筑

这是我们深圳的办公室，可以看到同事们自己是如何自由组合使用空间。

穆氏建筑深圳办公室 © 穆氏建筑

人的心态是循环的，一天上班8小时不可能时刻创新或者互动，大概是20分钟一个周期，也就是创新之后要休息、放空一下，有一些启发，再重新进入创新的状态。未来的年轻人才，他们有不同循环的场景化，切合工作新常态的要求。

Lilith Games莉莉丝游戏总部 © 穆氏建筑

第三个方面，低碳——内外同健。不管是为了国家政策或是全球的趋势，以及身为设计师的追求。因为地产业是碳排放比较高的行业，我们也有社会责任去了解和付诸行动。

我想分享我们做的两个低碳项目。其一是著名科技公司的纽约总部，他们有几栋老旧的楼，旁边连接着旧的轨道。我们想的是把轨道和旧建筑结合，同时改造成低碳的园区项目。我们运用了很多被动的元素，比如自然通风、采光。第二个元素是加入很多绿化，可以降低整栋楼的热能和冷能，还有太阳能、风电的元素。

国际互联网公司总部 © 穆氏建筑

我们加建了中庭，目的是为了把自然光直接引入，减低灯光的需求。同时我们有水的热能装置，把绿化带进这个空间，把自然带进这个园区。这个项目正在申请低碳的认证。我们非常建议地产界和政府部门，鼓励更新旧建筑。

科技公司 © 穆氏建筑

第二个案例也是旧建筑改造，是业主在新加坡的亚太区总部，原来是旧的发电厂，中间新建的空间比较有弹性，达到的低碳效果更高。我们在每一个点都会尝试把低碳的设计融进去，包括选择的材料，和绿化墙的采用。

最后，我想把最新的项目给大家看看，刚才提到企业本身、人才、场景化。我们最近做了一个项目，是一家游戏公司的办公楼。开始之前，我们和他们的高管探讨了新的园区设计，所以这个园区充满了企业文化的氛围，也充满了未来人才对办公空间的需求。

Lilith Games莉莉丝游戏总部 © 穆氏建筑

我们很喜欢这个项目，莉莉丝游戏的客户也很满意。希望下次有机会有更多的项目和大家分享。

#03

于洋：全球化机遇下，办公设计经验和理论

伍兹贝格高级理事、办公空间设计总监于洋女士：我们通过全球一体化运营的工作模式，通过跨时区和地域的协同工作，以最先进的技术支持，将我们最先进的设计理念，知识理论，包括TI技术的研究借此与大家分享交流。

Woods Bagot高级理事、办公空间设计总监于洋女士主题分享

从科技和社会飞速的发展，乃至疫情、能源、生态，环境等诸多因素的影响，推动设计师们必须要有宏观思维的逻辑。现在已进入到数字共享的时代，人们几乎没有秘密，庞大的网络使得信息广泛传播，无论国外内。这就要求设计师做项目的时候，需要具备前瞻而宽泛的思维逻辑，从地方经济增长和数据的加速，可持续发展与健康，以及城市转型的角度，重新定义我们的工作场所，这也是前面几位提到的，以人为思维逻辑的出发点思考未来的办公场所，才能给到客户有用的设计策略。

疫情对我们的工作和生活都产生了很大的影响。我们从最开始不接受在家远程办公到现在广普适应，甚至不去办公室同样可以完成工作行为。这其实影响了人们的工作方式和企业的运营，加速了企业管理者数字化转型的进程。来自国外的研究表明，很多科技公司已经考虑在未来释放办公空间，更有一个悲观的调研显示，77%的美国执行官表示会重新评估公司的定位，获得利益的最大化，出发点都是为了抗击疫情不可预测的周期。

面对未来办公场所有可能是人们非必要选择的严峻的形势，只有把数据分析、人文情怀、公司的企业文化融入到实际工作场所中，创造一个具有归属感的职场体验，才能增加人们重返办公室的信心。这样的分析研究，启示我们创造具有归宿感，社区型的创新办公场景，已成为推动未来办公的出发点。

随着信息媒体的开放，客户的诉求变得越来越刁钻和全面，比如深圳大型的综合体项目。很多客户提出了TOD的概念，简而言之就是把城市交通与工作，生活智能一体化，如果不具备跨专业的能力，很难满足客户的最终诉求。这是我们现在面临的问题。大家需要尽可能地跨专业跨领域，把不同的专家聚集在一起，创造一个极具个性又符合社会发展的项目。

未来办公设计的趋势，一方面，在经济科技迅猛发展及疫情环境等不可抗因素推动下演变成多样灵活、以智能办公为手段的混合型办公模式。在工作习惯和员工期望发生重大变化的推动下，职场体验将迎来一段颠覆性时期。我们需要重新审视未来办公体验将何去何从。我们做过的很多总部型项目案例，都是我们混合型功能社区的表达。另一方面，疫情让大家感受到工作不一定要在办公室进行。实践证明这种方式有一定的弊端，毕竟人是社会群居性生物，人们离不开面对面的交流和真实的接触。这两大方面推动设计师们必须要创造有归属感、激发创作，满足交流社交，并身心愉悦的物理职场。

伍兹贝格始终倡导以人为本的建筑和设计，因为人是构成所有一切的基础，无论是未来还是文化。只有研究透人所有的特性，包括所扮演的职位，才能真正做出以人为本的功能空间，得以摸透未来办公发展的四种模式。

第一，创意创新的枢纽。我们都经历了远程办公，大家隔着屏幕用视频会议沟通想法的挑战，但对方很可能不明白你所表达的意图。未来的办公设计和走向，应该是更像俱乐部一样的空间和创造性互动的场所，让大家形成创意互动的交流共享之地。

第二，工作室/集体。随着越来越多的人能够在家工作，我们发现对大型中央总部的需求减少了，而为员工提供在家或离家更近的工作能力的潜在需求增加。在这种情况下，重点是通过创建一组更靠近员工家的小型卫星办公室来分散未来的办公室。这是弥补大型中心总部租赁需求减少的举措。

第三，网络效应。这里的重点是为团队合作创造蜂窝空间。该模型认识到团队合作的价值，并为团队提供了作为一个集体进行协作的物理手段。该空间能够按需更改可扩展和收缩以符合团队的要求，并允许他们创建自己的工作室。

第四，智慧灵活优势。它支持灵活工作，为员工提供了创造性的自由和灵活性来决定他们如何、何时、在哪里工作，同时考虑到灵活的工作时间以及共享和自主工作区的双重需求。要求有一个更加混合的工作场所，使工作空间能够在一天的过程中根据用户需求不断发展。也可以根据团队不同的安排进行搭接，提供不同的选择。

针对职场体验、居家办公、团体协作、持续增长，如何扩大这几个点，还是要了解透人在团体和空间构架中的特性。我们可以借助多种形式的数据研究对人的特性进行分析，创造有效的场所和社区的营建。因为我们毕竟生活在社会群体中，社区就是社会浓缩的剪影。

接下来结合实际案例和大家分享所讲述的比较抽象的设计理念。

第一个是我们完成的谷歌东京总部项目，是一个35层楼建筑体量的总部。我们遵循垂直交通连接数字大厦的概念，捕捉到了它所有的丰富性和复杂性，社区性和多样性，以及灵活性。在原有的平层之间通过新增加的楼梯交通核构建社区办公理念，并把日本不同区的文化特色作为设计元素，融合到不同楼层的功能中，打造谷歌在地性的科技大楼。

同时，我们利用Superspace的软件分析进行平面的测算，得到一个真正合理的平面，这是TI技术带给到设计的帮助。把智能的办公模式，环境的监测和分析，整合到员工的手机里，进行智能办公的结合，形成非常高效、便捷的体系。

我们提取不同地域的气质做了不同主题的餐厅及多用途空间。谷歌是一个对所有设计和所有的空间都有着自己独到且明确要求的客户，期望的是所有的空间都要有各自的主题。这个项目空间，无论是餐厅或共享交流的小区域，包括健身区域和楼梯，都被整合为丰富动态的生活社区，员工在这里工作的时候，身心是愉悦的。

谷歌也是我们全球的战略合作伙伴，我们做了他们全世界各地的总部项目，东京、新加坡、香港、北京等，都将当地地域文化和历史文化融合到设计里，成为辨识度极高的项目。

这是我们澳大利亚团队做的国民银行项目，客户希望通过重塑办公空间，提高员工的业务绩效。我们重新设计了一个建筑，而不是让客户适应原建筑带来的束缚。我们通过平层之间桥梁的连接及延伸出来的平台，都可以作为员工交流工作的空间、更是社交活动的媒体场所，使员工得以离开办公桌实现随时随地办公。设计使建筑和人产生共鸣，继而达到客户的诉求。这个项目也获得了很多大奖，因为给到了客户根本上的改变。

澳大利亚国民银行 © woods bagot 伍兹贝格

这是澳大利亚联邦银行的项目，客户的诉求是通过科技创新以及协作的方式推动未来变革。他们希望可以通过大学城的理念影响项目未来完成的结果，我们了解到这一点，把智能园区的概念融入到项目里。可以看到首层的中庭集合了多种生活和工作的场景，形成生活街区的氛围效果。社区理念融入到整体的设计中。同时，在幕墙的间隙有工作区和休憩的区域，这也是多用途的功能混合。这个项目以前是一个停车场，现在变成了非常有标志性的代表。

澳大利亚联邦银行 © woods bagot 伍兹贝格

腾讯北京总部，我们通过投标拿到项目之后，和建筑师一起对整体的空间进行了再次梳理，包括垂直的交通动线以及所有空间的使用分布。照片中展示的首层大堂的超大面积平层空间里，我们大胆地增加了大跨度的楼梯形式，一方面强化了空间的利用率，另一方面可以让员工在这个场所进行社交、培训，媒体活动等，提升功能附加值。室内建筑和室外建筑要联合起来，才可以实现空间更大的价值。

腾讯北京总部 © woods bagot 伍兹贝格

嘉实基金北京总部，客户希望突破传统，打造一个和国际接轨的办公总部。嘉实基金收藏了很多珍贵的艺术品，我们的概念将艺术，数据和基金企业结合在一起，用独特的设计手法将来自于国际先进的信息和数据更迭融入进空间，我们也大胆尝试运用共享办公的模块化组合，形成了真正适应以人为核心的灵活办公构想。

嘉实基金北京总部 © woods bagot 伍兹贝格

电通安吉斯北京总部，我们整合所有的需求之后，通过中心楼梯的概念，把14个子公司串联在一起，同时利用楼梯的手法形成社交互动的区域，形成社交和专注办公的前，后区空间。通过这个项目，解决了日本电通在北京没有集合办公室的问题，因而也受到客户很好的评价。

电通安吉斯北京总部 © woods bagot 伍兹贝格

关于可持续绿色社区，关键就是低碳。我们一直关注能源的危机和气候的问题，对此也进行了响应。我们集合了环境的专家，可持续的专家，组成一个团队，确保交付的项目不对环境造成很大的影响。另外，我们不断尝试尖端的方法，无论是声音、质量、环境体系的控制，还是人的舒适度和健康度，设计的交付是否达到客户的期望值，三方面的评估作为未来发展的方向。

© woods bagot 伍兹贝格

关于碳排放量的测算，我们也在研发两款新的软件，可以帮助建筑和室内评估碳的排放量，保证未来交付建筑的体系达到世界的标准。

#04

吕华：一场基于真实需求的城市未来实验

中洲商置总经理、中洲未来实验室负责人吕华先生则分享了中洲未来实验室非常契合深圳和现代大都市的发展趋势，二者都是基于人性，基于真实需求的一场城市未来实验。

中洲商置总经理/中洲未来实验室负责人吕华先生主题分享

大家现在所在的位置是中洲湾，这个项目的整体建筑设计出自Aedas，项目二期也于去年动工，还在持续跟进设计中。项目的名字叫C Future City，起源于我们想要做好一个面向未来的综合体的愿景。

中洲湾写字楼第4层，这里是中洲未来实验室的实体空间。我们希望通过这样的实验室，和各个行业的用户、专家一道探索在未来城市里，大家的工作、生活、商业消费到底基于怎样的需求，我们又怎样更好地满足这些需求。过去几年，我们围绕社群打造服务体系，包括一系列活动，以及艺术装置和场景。

项目本身是和上沙村联合开发的，属于城市更新，我们也保留了上沙几百年的宗祠和榕树广场。整个项目的拆除面积大概60万平方米，建筑面积130万平方米。

大家所在的位置，步行10分钟就可以到达红树林公园。这是国家级的规划，让整个福田变成一个亲海的片区，北面从香蜜湖、上沙到整个保税区，连通了深港科创区，和香港北部联合成为深港最大的组团，而这个组团成为国家未来重要的战略中心。同时和香蜜湖的金融中心结合在一起，所以金融和科技将形成深圳最中心板块的版图。

对深圳来说，这是很大的发展机会。但是从另外一个角度，它给我们提出了非常大的挑战。福田区有超过1500万平方米的产业空间，深湾的总部基地超过500万平方米。深圳的CBD，前几年，所有甲级写字楼的体量不超过500万，短短几年，写字楼的体量翻了4倍。实际可见的市场表现，就是在深圳的各个核心和非核心区域，所有的写字楼面临巨大的挑战，空置率达到15%-20%。有一些新兴片区，写字楼的空置率高达30%-50%。

在激烈竞争的环境下，我们需要怎样的写字楼产品？做怎样的建筑和营造怎样的空间？做怎样的运营？我感觉到有压力。尤其是疫情以后，压力的强度更大。不过，核心区域的甲级写字楼，包括产业园区，今年已经有回暖的迹象，出租率开始上升。市场的变化让我们思考一个很重要的问题，就是未来的企业需要什么样的办公场所？这个问题只有在现在的时间节点，才有突显而出的意义，因为越是竞争大，我们越要思考做更好的产品。

在构思这个项目的时候，我们回归到了本质的发问：做一个怎样的产品，根源在于服务谁，服务什么样的需求，这是最重要的。我们主要服务于两类人群，一是企业，二是企业里的人。服务他们什么呢？我们和很多业主和行业交流，认识到对于大部分客户，写字楼只有两类需求。

第一，更好地做生意。因为在CBD办公有实力，员工有实力，客户有实力，可以更好地开展业务，认识更多的上下游企业、客户，拓展更多的生意。第二，更好地招聘员工。很多企业的竞争来源于人才的竞争，而优秀的人才，其需求多元，不仅是薪酬待遇，对工作环境也有更高要求。如果帮助这些企业更好地招募和留下优秀的员工，写字楼就发挥了很大的价值。这是我们做写字楼产品的期待。

我们希望围绕这个体系，逐步完善写字楼的硬件、空间、服务。在中洲的写字楼产品里，都融入了大量的文化和艺术的内容。在这个项目里，我们和Olafur Eliasson合作做了中国的第一个作品；我们和Patrick Blanc合作，在中国的写字楼体系里完成了第一个垂直花园；我们和TeamLab合作，希望把大量的艺术渗透到空间里。我们会与各个行业的艺术家、设计师、内容创作者合作，帮助我们塑造充满文化和艺术氛围的空间，这也映射着新一代的企业和企业家的需求转变。

我们捕捉到了这样的趋势，它对企业的决策力度越来越大。很多时候，决定客户是否进驻这个写字楼的因素，其实就在于能否给到创始人喜欢的感觉。空间营造的内容，归根结底是人生产的，而人和人才会产生更加真实和有黏性的情感。我们希望我们打造的写字楼，能够充满给人启发的空间内容和场景。这是有代价和成本的，可能初期的投入也比较大，但是性价比非常高。

除了空间以外，需要把这套内容进行优质运营，所以需要成立庞大的内容团队，将企业和关注的内容持续发声，让人们有更多的交流和联系，而这是写字楼重要的功能。营造一个社群，从商业的价值来讲，也是非常必要的。我们做了中洲写字楼的服务体系，由专门的团队负责。当然还需要配套的空间，穿插不同内容的活动，打开很多接口，让这个社群的人互相交流。

基于这个配套，需要很好的科技系统做支撑，所以我们通过CR系统和APP的预约和小程序，对社群活动施行预约制，配合足够多的内外向交流的空间。空间、人、内容、服务，所有的元素融合在一起，加上运营，成为一个很有价值的场域整体。

最后，是我们做中洲湾写字楼时的一些思考。这个项目的室内部分是CCD负责的，目前所在的中洲未来实验室的空间是扩道设计事务所做的，他们是一个建筑团队首次做室内设计。

这个片区还是非常美的，从东面蔓延到西面。楼上两层有4千平米共享空间。我们也还在摸索，这个楼明年就会投入使用，接下来会有更多的社群运营。

#05

办公空间论坛

“后疫情时代下未来办公趋势”论坛现场

主持人：

在今天这个互联网时代，其实我们足不出户便可实现信息交流，但是我依然认为面对面的对话才能更好地碰撞出思想的火花。事实上，80%建设性创新都来自于非正式的交流，这是办公空间的价值所在，所以我们也希望论坛环节可以以轻松的状态展开讨论。

在几位嘉宾的精彩分享中，我注意到大家都不约而同将关注的重点，放在了人，以及人之间的联系上。我想这除了来自设计本身对人的关注之外，最重要的是近年来我们的工作模式产生了重大的变化。机械性的工作正在快速被新技术取代，在未来，最具价值的工作可能是创新创造，而这样的工作模式是可以很灵活的。

因此也有一个观点，认为未来的办公，一大部分空间是更加复合的、商业化的，甚至是居家的、分布式的，但依然有少部分高集中的办公，比如企业的创新中心、体验中心、品牌陈列、精英中心、决策组织。未来或许只有部分高精尖行业的从业者才需要一个办公室。关于这个观点，在座各位如何看待？

胡庆峰：

我认为未来的办公会越来越复合，人在工作的需求上会是有节奏变化的，工作、休闲、休息有一个时段，这样才能带来更大的效率。工作和生活的界限可能会越来越模糊，新疫情时代也会有更多的在家里工作或者在工作的地方有更多的交互，能够带来更多人的身心健康的元素。

主持人：

不同空间的融合，对空间的运营有更大的挑战，吕华总提到中洲未来会在运营层面有更多的内容，这方面可以分享一下吗？

吕华：

作为开发商提供办公的场所，我觉得未来会有分化，一些自由职业或者灵活的行业可以采用远程办公的方式，比如VR。因此，一定是各取所需，有分化和集中。

面对面的时候会有更多的信息传递，所以发信息不如打电话，打电话不如面对面，这样对工作本身的生产力有很大的带动作用。我刚才看到其他嘉宾分享办公楼的案例，有越来越多开放的空间，为整个团队提供很好的交流。这种集聚的场所可能跨越楼层，不同楼层之间可以在公共的平台交流，产生的合作、启发、生意，短时期内很难完全通过线上的方式代替。对于我们的挑战，是在这一方面满足客户的共创、交流，也是对办公功能提出更高的要求。

主持人：

除了有更多的共享和交流的空间，还有更多与科技结合的应用。请陆政宜总谈一谈新的技术对我们的工作方式的加成和改变。

陆政宜：

我觉得科技应该配合空间，配合员工的工作状态，这个出发点才更有意思，或是带来更多的价值。反过来，为了科技而科技，有时候只是为了加元素进去却无意义。要从用户体验的角度，用科技提供方便，才会带来更大的价值。

主持人：

除了科技和交流空间，大家共同聊到了低碳。低碳是一个多年来的议题，低碳的设计并不会很快给我们带来商业上的回报。想请问胡庆峰老师，您对于低碳的设计以及低碳带来的商业收益平衡的观点。

胡庆峰：

这是一个很好的问题。我们在中国的很多项目，特别是政府层面的项目，对于低碳的要求是很高的。我们做的多数有政府背景的项目，不太讲商业回报率。这是基于对社会负责任的前瞻性的想法，我觉得这是必须要做的。

低碳并不只是技术上的问题，还关乎空间和人的行为模式，也能够带来很多的收益，不能简单的用收益率平衡来看待这件事。

主持人：

刚才于洋总从学术的角度分享了办公空间的研究方法，我发现从咨询的角度，也用到很全新的设计分析的技术。相信在座有不少是从事设计专业的朋友们，我代大家问一个问题，能否介绍当下设计分析的新趋势和一些新的方法。

于洋：

现在的数据分析帮助我们得到一个更合理和有效的设计，也可以帮助客户更好地利用空间节约成本，这是我们设计发展的方向。不知道各位有没有碰到客户给你提出的需求，是需要你告诉他，哪些空间是没有必要的，哪些空间的利用率最高，从客户的角度和控制成本的角度回答他的问题。

我们公司成立了一个专门测算，基于品牌的理念和当下的战略形势，综合评估之后给出的设计策略。这是我们TI团队研究的软件，可以帮助我们测算环境的分析，包括日照，平面上的有效距离，以及整个平面的排布。我们也和其他的办公产品的经销商合作，包括一些走在科技前端的国外品牌，通过将程序植入到办公产品中，可以对办公空间进行智能监测，所获取的数据可以帮助我们很好地规划业主持续增长的要求。这是科学技术辅助设计往前发展的见证。

主持人：

于洋总提到一个维度很关键，就是所有的空间，特别是办公空间，除了空间维度，还需要时间维度。也就是说一个空间建成之后，长期的运营的阶段，会出现很多的变化，因此我们需要可适应性和灵活性。我想请问吕华总，中洲湾的办公未来，是否也有考虑应对未来变化。

吕华：

变化这件事在深圳非常明显，尤其是科技行业的初创公司，规模增长得非常快，导致写字楼很多时候跟不上变化，这是一个很有趣的趋势。楼内的租户扩租产生的面积，很多情况下超过了新进的需求，因此需要做很多的预留条件，包括做一些公共空间和共享空间，消化临时变化的人员。

如果通过自己楼层内可变装修的调整，使得楼层可以承接100人，但特殊的情况下可以承接300人，这是非常有价值的，因为一直在可变动的过程中。我觉得通过室内的设计、装修、工位的灵活性，可以很好地应对这个问题。

主持人：

中洲是租售型的办公，很大的压力落在运营。我们也聊到总部型的办公，对灵活性的要求是根据总部的工作方式决定的。而前者可能对灵活性是另一种要求。面对不同类型的办公空间，在设计或者规划的时候如何考虑不同的灵活性？请陆政宜总回答一下。

陆政宜：

租售型和总部型是两个角度。几年前盛行“ABW”，带我们跑偏了一个想法：把所有员工的工作状态变为所谓的灵活办公，就可以满足所有人的需求。经验告诉我们，对于总部办公，应该从加法想这件事。灵活中要有一个目标，即每加一个元素，是为企业独有的文化或者工作氛围加分的，是赋予每个员工更好的层次，这种灵活我们觉得是可取的，也是总部办公所需要的。

不同企业有共性，但是不同板块，特别不一样。比如腾讯前海的总部，不是把商业和写字楼分开，而是总体上构想成一个生态圈，包括商业、交通的动线，员工体验层面可以加分的点，这是我们思考的。