产业园区招商怎么招？“园中园”模式等你抄！(园中园)

来源：明源不动产研究院

作者：老胡

据统计，目前我国的各级开发区总数已多达2600余个，各类产业园区的数量更是高达8万多个。而随着近年房地产企业加速转型布局、公募REITs上市与扩募等新趋势的出现，更是推高了产业园区开发运营行业的热度，这类业务已经正式进入了发展快车道。

然而，随着各地产业用地的供应增加，不同园区甚至不同地区、城市，在招商运营、“筑巢引凤”上的竞争也就愈发激烈。

近期在研究一种特别的产业招商手法——“园中园”模式。这种模式被我国多地市县开发区，以及大型产城项目所广泛采用，是当前产业招商诸多路径当中，最行之有效的招商武器之一。

“园中园”模式究竟是如何帮助园区搞定招商难题的？它又有着哪些优劣势？

Part.01

上至开发区，下至独立产业园都适用的招商妙法



在许多城市的开发区中，坐落着各种定位不同、企业构成不同的产业园。这些各具特点的产业园之间，通常有着一定的产业关联性与合作互动。

它们要么是同属于一个产业大类，但各自定位于该大类下的不同细分领域，打造成了主题性园区；要么是园区之间在产业链上为互补关系，通过紧密的合作实现某一产业链上的整体协同。

这些大大小小的独立产业园，构成了一张有机的产业网络，共同组成整个开发区的产业生态，这就是一种典型的“园中园”发展模式。

通常在一些中小城市的开发区内，当地政府如果想要独自撑起做产业生态的任务，是比较吃力。尤其是当地产业基础不够雄厚，需要极强大的资源拉动力来创造产业氛围、甚至需要做到“从0到1”的情况下，仅靠管委会自己的力量是很难实现的。

但是那些具有雄厚产业招商资源与操盘经验的产业地产商，以及拥有产业链调动能力的龙头企业、上市公司等，却实实在在拥有产业生态的聚拢能力。因此，“园中园”模式就应运而生了。

各地开始把广袤的开发区，拆分为若干个体量较小的产业用地单元，分别出让给产业地产开发运营商，或是不同产业链中的领军企业，让他们来全权开展该产业单元的精细化、定向化招商和运营。

这些实力强劲的企业能够发挥自身的上下游调动能力，吸引各类服务商、供应商、合作商进驻园区，逐步帮助开发区形成产业聚集效应，解决更大范围的招商与产业生态构建的难题。

这在业内有时候也会被称为二级园区开发模式，联东、天安数码城、张江高科、东湖高新等企业，都是深度参与该模式的产业地产商。

另一方面，在一般企业自有的独立产业用地上，“园中园”模式也同样适用。比如许多房地产企业现在就储备了不少产业用地，通常为规模大型的产城融合型项目，指标庞杂、规划要求很高。

对于过去没有操盘过产业园区的房企，要独立完成大几十万方、甚至上百万方产业载体的招商工作，几乎是不可能的。

这时候就可以采取“园中园”模式，在这片产业新城内划拨出一部分空间，引进专业运营商或实体企业，来牵头完成这一小部分用地的招商运营工作。双方甚至可以达成联合开发层面的合作，来减轻开发商各方面的压力。

相比之下，开发区做“园中园”对运营商或牵头企业的资质要求会更高，也会对实际的招商运营成果有比较严格的监管。因为由政府牵头发展的开发区，最终要对土地产出、产业发展及税收就业等指标负责。

但由企业自主拿地开发的产业新城，做“园中园”主要是基于商业角度的考量，核心目标是尽快实现满租，让园区进入运营正轨，并从中获取收益。所以他们在“园中园”划拨的过程中也很灵活，可以是单幅用地，也可以是1-2栋研发用房，甚至是单栋塔楼，都可以拿来做“园中园”。

讲到这里，其实我们可以看出，“园中园”模式实际上就是类似于一种招商运营分包。开发商或当地政府在面对大型产城项目时，如果不联合外界一起来做，很容易陷入孤立无援的境地。

而“园中园”模式就是可以帮助园区迅速聚拢多方力量，推进招商进程与产业生态构建质量的一种高效手段。

Part.02

“园中园”模式优点众多已渐成地方招商标配

前文介绍了“园中园”模式的含义，可以看出这种招商分包式的手法，对大规模产业园来有诸多的优点。这种方式目前已经是许多地方政府，做开发区招商的标配手段之一。

1、加速招商进程，构建并补全产业链

“园中园”模式不再需要园区去搞一对一的招商，而是由龙头企业或运营商牵头，按照既定产业去开展定向的、批量的招商工作。即业内常谈的“招一个、引一串、带一片”，这样就不需要一家一家企业去谈。

园中园招商能够提升招商效率，且在招商方向上更加聚焦，利于快速形成产业链的上下游聚集，形成更完备的产业生态结构。

南京雨花区的软件谷就是一个典型。早在2013年，软件谷管委会就与诚迈科技、中新赛克、嘉环科技、易司拓软件等8家软件公司合作，采用了“园中园”模式，共同投资运作“云密城”项目。

“云密城”作为一个园中园项目，坐落于软件谷的北园，基于这几家合作企业的业务经营方向，定位为以“信息安全、云计算”为主导产业的主题型园区。

据悉，该模式节约了近70亩的建设用地，和大量城市配套的建设费用，土地利用率大大提升。而且截至近期，“云密城”已入驻了40多家企业，进驻员工超过6000人，为当地贡献了过亿税收。

基于“云密城”的成功运作先例，此后软件谷开始在园内继续复制这一模式。目前在软件谷的南园，正在打造由16家骨干企业联合拿地共建的“南园总部经济园”。

另外，以人工智能为主题的“楚翘城”、以互联网+为主题的“科创城”、以科技孵化为主题的“创新创业城”、以大数据为主题的“南京大数据产业基地”等主题园中园，都已经在筹建当中。

至此，南京雨花区的软件谷已经形成了“四城一基地”的多园型发展规划，真正做到了以“园中园”模式撬动了多条产业链的聚集与发展。

2、以龙头企业为核，

实现上下游企业集约发展

由于“园中园”模式通常是以数家龙头企业为核心，来开展产业链招商的，这天然利于其上下游企业的聚集。由此，入园企业能够在业务沟通与协作上提高效率，从而降低上下游企业的整体生产经营成本。

比如贵州省的惠水县经济开发区，就以“园中园”的模式，通过龙头企业的带动效应，有效达成了上下游集约化发展的目标。

惠水经开区中建设有一座“永红换热装备产业园”，其产业生态构建主要是由贵州永红换热冷却技术有限公司进行主导的。

这座园中园已经成功吸引了8家企业进驻，都是为贵州永红供应零配件的生产企业，其中有4家供应商，已经和贵州永红合作了10年以上，信任基础十分扎实。

通过核心企业的带动，供应商也会纷纷跟随进驻到当地，为核心企业提供本土化的配套服务。这么一来，就能够缩短服务半径，有效提高原材料、零配件的供应效率。

3、统一建设基础设施，

共享园区配套资源

园中园模式能够让园区针对基础设置、配套设施、产业增值设施，做到统一规划、统一建设、统一引进。这样入驻企业就能够享有整个大园区的配套与服务资源，从而节省大量配套搭建成本。

这其中不仅仅是水电网、物业服务、生活配套等基础性设施，还包括能够为产业发展、企业经营进行增值提效的高能级配套。

比如山东烟台开发区中的生物医药产业园，根据产业链上的不同分工、不同龙头企业的主营业务，已经进驻了包括荣昌生物医药园、东诚生物医药园、普罗吉生物医药园、新时代健康产业园等多个围绕生物医药大产业，而形成的特色“园中园”。

这些园中园里已经集聚了生物医药企业120余家，业务方向涵盖生物药、化学药、现代中药、医疗器械等多个细分领域。

为满足这条庞大产业链的经营发展需求，园区建设了建面约4.7万方的生物医药孵化器，并搭建了公共技术服务平台，引进了加拿大生物科技创新中心（CCBI）、中韩科技孵化（烟台）基地等科技创新平台载体，为产业链提供专业化的服务。

而这些平台和服务资源，都能够由整个园区的所有生物医药企业所共享，而不再需要单个企业独自去外界寻求专业化协助，这对企业的创新发展是重要的利好。

4、以“轻”带“重”，

实现产业园开发业务的渐进式布局

“园中园”模式不仅对开发区和园区方来说，是一种好用的招商手段，而且对产业地产商来说，也是一种在各地以“轻”带“重”，渐进式布局产园开发业务的好方法。

产业地产运营商从开发区内获取轻资产运营资格之后，可以以此为切入点，循序渐进地跟随轻资产业务，在当地开始布局重资产开发。这么做有许多种好处：

一是能够通过轻资产介入，深度调研和接触当地产业、企业现状，迅速摸清一个城市或城区的业务潜力；

二是能够尽早与当地政府部门形成利益绑定，获取合作信任的同时，也能够掌握当地产业政策的导向，甚至反过来为当地提出政策建议，为将来自有园区的产业生态构建做好前置准备；

三是能够与当地商务局、投推署、工信局、双创部门等关键窗口建立联系，打通政府层面的招商渠道，提前为自有园区打下坚实的招商基础；

四是能够基于轻资产服务的产业载体，为将来的重资产空间提供企业资源导流，将轻、重资产两类业务进行对接，做到企业全生命周期的空间需求承接。

在这方面，东湖高新在杭州余杭区有一个案例。2014年，浙江省余杭生物医药高新技术产业园区正式成立，此后东湖高新迅速与当地相关部门达成了合作，开展浙江省生物医药孵化器项目的运营，并在当地开发了东湖高新杭州生物医药加速器，作为一个典型的“园中园”项目落地。

该加速器项目总经理曾透露，有不少企业都是从轻资产孵化器发展壮大后走出，并进入重资产加速器内购置产业空间的。轻重结合的合作方式，能为产业地产商在项目运作层面带来许多实际帮助。

Part.03

“园中园”模式虽香但也存在一定的操作风险

看过这么多案例后，大家可能觉得“园中园”模式真的很“香”，但这种模式也有潜在的操作风险，未来也可能会遇到一些阻碍。

做“园中园”对运营商或核心企业的资质与资源要求，是很高的。这也就意味着，开发区或产业园业主，对园中园运营方的甄选与监管水平，也必须足够高才行。

如果无法引入靠谱的园中园合作伙伴，那后续项目落地后额招商和运营，都会踩到许多坑。

1、监管不力导致“园中园”沦为二房东包租

“园中园”作为一种空间招商与运营的分包模式，对于园区的顶层监管是有比较高的要求的。

如果园区没有充分做好产业研究与企业尽调，盲目引入合作方来拿地拿放做园中园，那很可能就是找了一批不为园区发展负责的二房东，最终导致园区产业结构混乱、企业满意度低、运营效益差的尴尬局面。

目前市面上有一些抱着二房东心态的企业，一开始就带着包租、分租赚差价的目的，来谈园中园。

但实际上，他们最终的目标是以尽可能高的租金，尽快做到园区满租。只要能够从转租过程中获利就可以了，并不重视产业生态构建、产业链聚焦、运营体系增值等要素。

这种所谓的园中园最终落地的结果，只能是招商招“花”、没有服务，租金还特别高。园区里装的都是效益差的企业，大多业务都做不长，租户流动性高，优质企业根本不愿来。这样不仅会影响阻碍的长远发展，甚至可能把整个园区的招牌都砸了。

因此，园区一旦采用了园中园模式，就必须画好红线，把控入驻企业的产业门类、经营质量。同时加强对运营方的监管与约束，严格控制不合理的空间功能改变、转租行为。

2、警惕政策风险

许多园区人对开发区做园中园，会抱有一些顾虑。

虽然有些地方政府刚开始，会积极推动园中园的招商分包，但等到领导班子换届之时，很有可能对开发区、园中园的定位就变了，这可能会直接左右园中园的扶持政策与资源支持。

作为园中园的运营方来说，花数年时间把企业招进来，精心培植一条良性互促的产业链，是极其耗费心血的工程。如果潜在的政策风险爆发，好不容易把园区做起来了，却遭遇政策大转向，但绝对是血亏。

所以对于产业地产商来说，介入园中园项目之前，也必须慎重评估当地是否存在政策风险不可控的问题。必须加强与当地管理部门的沟通，维系好政企合作的纽带。

3、政府亲自下场开发，获取“园中园”项目难度增加

现在许多发达城市的地方政府，本着产业高质量发展的原则和目标，纷纷开始下场亲自做园区开发了。

如果未来这种做法在更大范围普及，那么对想要利用“园中园”模式获取项目的产业地产商来说，就会有很大的影响。因为如果各地的产业园都开始由政府自建，并对企业进行“直供”了，那留给运营商的空间就会消失。

深圳目前已经在这样做了。去年4月深圳就发布了《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》，方案中明确指出由政府主导、国企实施的产业空间供给模式，要按照“总成本+微利”原则来进行。而这个微利，将按照总成本的8%计算。

如果这样的产业空间能够直接供应到企业手里，那么对于生产经营主体是更加直接、高效和低成本的拿房方式，但介于二者之间的产业地产运营商就几乎没有介入空间了。

在产业招商与运营能力、产城规划与开发能力还不够强的市县中，这种政府直供模式可能还不会那么快得到落地。但在一些发达城市、产业重镇中，当地政府资源雄厚、产业生态构建经验丰富，未来很有可能会跟进。

可以想见未来在产业潜力优异的城市中，部分采取纯二房东模式的产业地产商会走得更加艰难。

Part.结语

对于许多大规模产业园区和开发区来说，“园中园”模式优点明显，基本会成为标配的招商模式之一。但在实际操作过程中，有许多风险项需要评估，无论是园区方还是运营方。

各方必须开展充分的调研与产业规划，根据各个城市的实际状况来因地制宜，对不同的园中园进行合理定位和分工，并把招商运营与监管工作做实，才有可能让园中园模式达到预期的效果。